Луганские риэлторы выборов не боятся

«Рынок недвижимости жив» - такой двусмысленной фразой начинает свой комментарий член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины директор АН «Маклер» Ольга Прохорова. Этот «оптимизм с легкой горечью» означает, что после нескольких обвалов на рынке недвижимости, риэлторы перестали давать прогнозы, но научились адаптироваться ко дню сегодняшнему. Они не строят далеко идущих планов, не заглядывают в будущее и не думают о перспективах. Главный урок, который они вынесли – работать «здесь» и  «сейчас». На этом и строится их выживание в условиях постоянной нестабильности.

 «ОстроВ» представляет оценку ситуации на луганском рынке недвижимости по состоянию на сентябрь.

Не теряют бдительности 

Недавний скачок курса доллара риэлторов не напугал. Хотя операции по оплате приостановились, а полученные от клиентов задатки были отложены на несколько дней,  уже после ближайших выходных курс вернулся до прежнего уровня. И риэлторы продолжили работать в том же режиме, что и до скачка. 

Даже о надвигающейся угрозе в виде выборов в Украине, которые «мутят воду» всем и вся, эксперт Ольга Прохорова говорит с беспристрастностью:«Будем смотреть по ситуации и адаптироваться к ней. Выход можно найти всегда, и если каждый раз ломаться под гнетом обстоятельств, то на рынке долго не протянешь. Например, если с долларом случатся очередные неприятности, мы можем перейти на продажу в гривневом эквиваленте. Или, может быть, это будет фиксированная цена на момент покупки, с привязкой к доллару, хотя мы это делаем уже сейчас… Вариантов на самом деле -  масса. Но главный принцип актуален всегда, в любой период – если цена адекватна, то объект будет продан». 

Цены, кстати, - это то немногое, что изменилось на рынке в течение летних месяцев. К осени они, наконец, стабилизировались. Точнее, пришло в норму соотношение цены, назначаемой продавцом, к цене, посильной для покупателя.

Общие тенденции и цены 

«Только сейчас покупатели стали адекватно воспринимать цены, возросшие после пика кризиса. Соотношение между реальной ценой продавца и ее видением со стороны покупателя наконец стабилизировалось. Если летом первый хотел продать дорого, то второй рассчитывал на «кризисную» цену. Сегодня же эти два показателя устремились навстречу друг другу» - комментирует эксперт. 

При этом Ольга Прохорова поясняет, что все движения на рынке касаются лишь сегмента наиболее доступного жилья – 1-2-х комнатных квартир и небольших частных домов. В сегменте дорогого и многометражного жилья продолжается застой, обусловленный высокими даже для самих риэлторов ценами.  (При средней цене по городу за 1 м. кв. в 4-х, 5-комнатной квартире 415 долларов, стоимость такой квартиры получается «заоблачной»). Однако собственники все равно не желают снижать стоимость, и сами от этого «страдают» - как правило, такие объекты у агентств застаиваются. 

По последним данным экспертов, цены «предложений» (т.е. не итоговые, а первоначальные, с возможным последующим торгом) в востребованном сегменте 1-3 комнатных квартир таковы. 

Однокомнатная квартира в Восточных кварталах Луганска  составляет 507,6 дол. за кв.м; на Южных – 657,2; в центре города – 910,7. 

Один метр в двухкомнатной квартире составляет: в Восточных кварталах Луганска – 532 дол.; на Южных – 609,8; в центре города – 873,5. 

Один метр в «трешке»: на Восточных кварталах Луганска – 534,5 дол.; на Южных – 515,7; в центре города – 755,3. 

В течение летних месяцев указанные цены то снижались, то возвращались к прежней отметке, но в целом колебания не превышали 10-15 долларов за 1 кв. м., что позволяет говорить об определенной стабильности в этот период. 

По словам Ольги Прохоровой, в ее агентстве дела идут неплохо, и ежемесячно удается наращивать количество трансакций (продаж) на 20-25%. Основной спрос остается на квартиры в спальных районах. И что характерно, в этом сезоне очередной подъем продаж был обусловлен повышением цен на съемные квартиры. Как всегда, скачок случился «в сезон», когда съехались на учебу студенты, а увеличилось число приезжих, ищущих работу в городе, и, соответственно, нуждающихся в жилье. 

«Уже в августе найти съемную квартиру по цене 800 гривен без коммунальных услуг стало невозможно, а ведь еще в июле это была обычная цена», - говорит  Прохорова. 

С августа цены на аренду квартир поднялись до 1000-1200 гривен (без коммунальных услуг) за 1-комнатную квартиру. По мнению эксперта, подорожавшая аренда сыграла на пользу риэлторам, дав толчок к росту продаж «недорогих квартир» в спальных районах. Этими квартирами достаточно активно стали интересоваться люди, не испытывающие острой необходимости в жилье, но покупающие, чтобы сдать в аренду. Образ «среднестатистического покупателя» в этом случае Ольга Прохорова характеризует так: «Это человек, который с большим трудом снял свой депозит, и больше никогда не понесет деньги в банк. Поэтому он решил вложить их в недвижимость, заодно заработать на последующей сдаче ее в аренду».

Кредитование и «перекредитование» 

На рынок вернулись предложения по кредитованию, часть банков снова предоставляет возможность ипотеки с уже новыми условиями. Правда, не каждое агентство может похвастаться наличием таких сделок. 

«У нас были данные предложения, но ни одна сделка не состоялась: люди не доверяют банкам и не хотят связывать себя долговыми обязательствами», - поясняет эксперт.

В противовес этому факту обозначилась тенденция перекредитования. Банки стали выходить на агентства недвижимости с тем, чтобы реализовать залоговые квартиры  новым собственникам. Передать кредит из одних рук в другие. На деле это выглядит так: еще недавно счастливый обладатель квартиры, купленной в кредит, оказывается не в состоянии выплачивать ежемесячные взносы. С помощью агентства банк успешно находит себе нового, платежеспособного заемщика, и кредит переоформляется на него со старой процентной ставкой и старыми условиями. 

В этой схеме наименьшим «везунчиком» выступает первый владелец, который ко времени отказа от квартиры уже сделал некоторое количество ежемесячных взносов. Но, как правило, это еще незначительная сумма (во всяком случае, для банка), и сумма продажи покрывает остаток по кредиту. Следовательно, такой кредит может быть передан от одного лица другому. 

Но, как подчеркивает Ольга Прохорова, подобных сделок немного, и агентства берутся только за те, где собственник добровольно отказывается от квартиры: «человек сам приходит к выводу, что не сможет выплатить этот кредит, и просит банк переоформить его на другое лицо». 

Недвижимость, изъятую у «недобросовестных» плательщиков в судебном порядке, банки реализуют самостоятельно.

Второе дыхание «залежавшегося товара» 

Абсолютно новой тенденцией для рынка недвижимости можно считать решение проблемы «застоявшихся» квартир, в котором нашли выгоду и их хозяева, и риэлторы. Речь идет не только о крупногабаритных квартирах, но и тех, цены на которые неоправданно завышены продавцами, а потому долго не продаются. Определенное количество таких квартир есть в пакете предложений каждого агентства, и их наличие нервирует даже самих риэлторов. Поэтому был найден удобный для всех вариант. Если раньше эти квартиры подолгу и безрезультатно находились в состоянии «продается», сегодня несговорчивым хозяевам предлагают «убить двух зайцев». Продавать и одновременно сдавать в аренду.  

Вот как объясняет Ольга Прохорова эту схему: «Продавец не готов снижать цену, и мы понимаем, что данная недвижимость будет находиться в продаже длительное время. Если эта квартира или дом не заселены, хозяин не проживает там, мы предлагаем сдать жилье в аренду. Собственник даже не рассматривал такой вариант, но выгода очевидна. В этом случае мы не скрываем от  арендатора, что квартира параллельно продается. Кроме того, мы оговариваем с ним этот момент в условиях договора: либо договор будет пролонгироваться каждые три месяца, либо, в случае факта продажи квартиры, мы обязуемся найти арендатору другой подходящий вариант жилья. Если в нашей базе есть какая-то часть квартир и домов, которые никто долго не покупает, и одновременно мы знаем, кому их предложить в наем, - почему нет? Эта услуга стала сегодня актуальной. И это действительно новое направление, ведь раньше никто не собирал «крохи», а сегодня от этих крох никто не отказывается».

Елена Старых, «ОстроВ»